İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları Hakkında

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının yasal dayanağı temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun dönemindeki uygulamaların üzerine inşa edilen bu yeni düzenlemeler, hem mevcut kiraya verenin hem de taşınmazı sonradan edinen yeni malikin haklarını ayrı ayrı hüküm altına almıştır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350

Kanun’un 350. maddesinin birinci fıkrası, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim durumunu şu şekilde tanımlamaktadır: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa… açacağı dava ile sona erdirebilir”. Bu madde, davanın açılma zamanını ise sözleşmenin türüne göre ikiye ayırmaktadır:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sürenin sonunda.
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351

Taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malikin hakları ise 351. maddede özel olarak korunmuştur. Buna göre, kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya madde metninde sayılan yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (ihtar çekmek) kaydıyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malike tanınan bu hak, bir “seçimlik hak” niteliğindedir. Yeni malik dilerse altı ay beklemek yerine, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan TBK m. 350 hükmüne dayanarak da tahliye davası açabilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 355: Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç iddiasının dürüstlük kuralına (TMK m. 2) uygunluğunu denetlemek ve kiracıların asılsız iddialarla mağdur edilmesini önlemek amacıyla getirilen 355. madde, bir “cezai tazminat” mekanizması işletmektedir. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması durumunda kiralayan, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına bakışı, tamamen “samimiyet testi” üzerine kuruludur. İhtiyaç iddiasının sadece ileri sürülmesi yeterli olmayıp, somut olay bazında ispatlanması ve “kullanma zorunluluğu” şartının gerçekleşmiş olması aranmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik ve halefi olan 3. Hukuk Dairesi’nin güncel kararlarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması kümülatif şartlar olarak kabul edilir.

Samimiyet, Gerçeklik ve Zorunluluk Kriterleri

Yargıtay içtihatlarına göre, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın şu vasıfları taşıması gerekmektedir:

• Gerçeklik: İhtiyaç hayali olmamalı, davanın açıldığı tarihte mevcut ve somut olmalıdır. Gelecekte doğması muhtemel veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar tahliye nedeni yapılamaz. Örneğin, kiralayanın “5 yıl sonra emekli olunca burada oturacağım” şeklindeki iddiası gerçek bir ihtiyaç olarak görülmezken, düğün tarihinin belli olması ve hazırlıkların yapılması samimi bir ihtiyaç göstergesidir.
• Samimiyet: Kiralayanın taşınmazı bizzat kullanma iradesi içten olmalıdır. Eğer kiralayan, sadece kirayı artırmak veya kiracıyı huzursuz etmek amacıyla bu davayı açmışsa samimiyet şartı gerçekleşmemiş sayılır. İhtiyaç iddiasının hemen öncesinde kira bedelinde fahiş artış talep edilmesi ve bu talebin reddi üzerine dava açılması, Yargıtay tarafından samimiyetsizlik karinesi olarak değerlendirilebilmektedir.
• Zorunluluk: İhtiyaç sahibinin mevcut durumu ile taşınmazı kullanma isteği arasında bir “mecburiyet” bulunmalıdır. İhtiyaç sahibinin bizzat kirada oturuyor olması zorunluluğun en tipik kanıtıdır ve Yargıtay tarafından karine olarak kabul edilir.

İhtiyaç Sahibi Olabilecek Kişilerin Sınırı

TBK m. 350 ve 351 uyarınca ihtiyaç iddiası sadece şu kişiler için ileri sürülebilir:

1. Kiraya Verenin Kendisi: Kiralayanın barınma veya işyeri ihtiyacı.
2. Eşi: Ayrı yaşama hakkı doğan veya eşinin işyeri için taşınmaza ihtiyacı olan kiralayanın talebi.
3. Altsoyu: Çocuklar ve torunlar.
4. Üstsoyu: Anne, baba, büyükanne ve büyükbabalar.
5. Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler: Bu kapsama genellikle yardım nafakası borçlusu olunan kardeşler veya vasi olunan kişiler girer.

Konut İhtiyacına Dair Özel Durumlar

Yargıtay uygulamalarında konut ihtiyacı çok çeşitli görünümlerde karşımıza çıkmaktadır:

• Kirada Oturma: İhtiyaç sahibinin kirada oturması, ihtiyacın varlığına dair en güçlü delildir. Hatta ihtiyaç sahibinin oturduğu yerin mülkiyeti kendisine ait olsa bile, eğer bu yer sağlığına uygun değilse (örneğin kalp hastasının 5. katta asansörsüz bir evde oturması) tahliye talebi haklı bulunur.
• Eğitim ve Memuriyet: Kiralayanın altsoyunun (çocuğunun) üniversite kazanması veya kiralayanın memuriyet tayininin taşınmazın bulunduğu ile çıkması zorunlu ihtiyaçtır.
• Yazlık İhtiyacı: Yargıtay, yazlık ihtiyacını konut ihtiyacının bir türü olarak kabul etmekte ve “tatillerde kullanım” amacıyla tahliye taleplerini (eğer süreklilik ve gerçeklik varsa) samimi bulmaktadır.
• Ayrı Yaşama İsteği: Reşit olan çocukların anne ve babadan ayrı eve çıkma isteği, güncel Yargıtay içtihatlarında (3. HD) artık bir hak olarak görülmekte ve “zorunlu ihtiyaç” kapsamında değerlendirilmektedir.

İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

İşyeri gereksinimi nedeniyle açılan davalarda mahkemeler, kiralayanın hali hazırda bir işinin olup olmadığını veya işini bu yeni yere taşıma niyetinin samimiyetini araştırır.

• Meslek ve Sanatın İcrası: Kiralayanın bizzat bir meslek veya sanatı icra edecek olması gerekir.
• Daha Elverişli Koşullar: Kiralayanın mevcut bir işyeri olsa dahi, tahliyesi istenen yerin “daha elverişli” olması, üstün vasıflara sahip olması veya mülkiyetin kiralayana ait olması sebebiyle kira yükünden kurtulma amacı samimi kabul edilir.
• Tüzel Kişiler: Şirketler, ancak kendi faaliyet alanları ile ilgili işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilirler. Şirket müdürünün veya ortağının konut ihtiyacı için şirket mülkiyetindeki taşınmazdan tahliye istenemez.

Yeni Malikin Gereksinimi (TBK 351)

Kira sözleşmesinin devamı sırasında taşınmazın satılması veya bağışlanması durumunda, yeni malik “kanuni halefiyet” ilkesi gereği sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için iki ana prosedür mevcuttur.

1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Yeni malik, tapuda tescil işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek mülkiyeti devraldığını ve ihtiyacının bulunduğunu bildirmelidir. Bu bir aylık süre hak düşürücü olup, tebligatın bu süre içinde kiracıya ulaşmış olması şarttır.

• İhtarnameyi takip eden altı ayın sonunda tahliye davası açılabilir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik görüşüne göre, ihtarnameyi zamanında gönderen yeni malik, dilerse 6 ayın dolmasını beklemeden, sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de davasını açabilir.

Sürelerin Hesaplanması ve Hak Kayıpları

Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekmezse, TBK m. 351’de düzenlenen “edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açma” hakkını kaybeder. Bu durumda malik, ancak eski malik ile yapılan sözleşmenin süresinin dolmasını bekleyerek TBK m. 350 uyarınca tahliye isteyebilir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru bir “dava şartı” haline getirilmiştir.

Başvuru ve Sonuçlanma Usulü

Tahliye davası açmak isteyen kiralayan, önce Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvurmalıdır.

• Arabulucu, tarafları davet ederek uyuşmazlığın mahkemeye gitmeden çözülmesini hedefler.
• Eğer taraflar anlaşırsa, düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğinde olup icra edilebilir.
• Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu “son tutanağı” düzenler. Bu tutanak dava dilekçesine eklenerek tahliye davası açılabilir.
• Önemli: Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, mahkemece esasa girilmeden “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilir.

Hak Düşürücü Süreye Etkisi

Arabuluculuk bürosuna yapılan başvuru tarihi itibariyle, dava açmak için öngörülen 1 aylık hak düşürücü süre “durur”. Arabuluculuk süreci (genellikle 3+1 hafta) sona erip son tutanak imzalandıktan sonra, kalan süre işlemeye devam eder. Bu düzenleme, tarafların arabuluculuk masasında geçen süre nedeniyle dava hakkını kaybetmesini engellemektedir.

İspat Hukuku ve Deliller

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davacı kiralayanın üzerindedir. Davacı, ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu mahkeme huzurunda her türlü delille ispatlayabilir.

Kullanılan Delil Araçları

Mahkemeler, ihtiyacın niteliğine göre şu delilleri değerlendirmektedir:

• Tanık Beyanları: Aile bireylerinin, komşuların veya iş arkadaşlarının beyanları, ihtiyacın gündelik yaşamdaki yansımalarını anlamak için kritiktir.
• Kolluk Araştırması: Mahkeme, tarafların sosyal ve ekonomik durumlarını (SED raporu) emniyet birimleri aracılığıyla araştırır. Kiralayanın gerçekten kirada oturup oturmadığı, başka taşınmazı olup olmadığı bu yolla denetlenir.
• Resmi Kayıtlar: Tapu kayıtları, kira kontratları, maaş bordroları, sağlık raporları veya okul kayıtları samimiyetin ispatında temel teşkil eder.
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Özellikle işyeri ihtiyacında veya sağlık nedeniyle konut ihtiyacında, taşınmazın amaca uygunluğu (büyüklük, konum, asansör durumu vb.) bilirkişi eşliğinde yerinde tespit edilir.

Eksik Hasımla Yargılama Hatası

Yargıtay, taraf teşkilinin sağlanmamasını mutlak bozma nedeni kabul etmektedir. Taşınmazın birden fazla maliki varsa veya kira kontratında birden fazla kiracı görünüyorsa, hepsinin davaya dahil edilmesi zorunludur. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir (TMK m. 691).

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK 355)

Kiraya verenin, kiracısını tahliye ettikten sonra mülkü daha yüksek bir bedelle başkasına kiralamasını önlemek amacıyla getirilen bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının en güçlü silahıdır.

3 Yıllık Yasak Süreci

Kiraya veren, gereksinim amacıyla taşınmazı boşalttığında, üç yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralama yapamaz.

• Haklı Sebep İstisnası: Kiraya verenin kontrolü dışında gelişen, tahliye anında öngörülemeyen durumlar haklı sebep sayılabilir. Örneğin, kiralayanın bizzat oturmak için boşalttığı taşınmaza geçemeden vefat etmesi veya ağır bir iflas yaşaması durumunda taşınmazın başkasına kiralanması tazminat gerektirmeyebilir.
• Öncelik Hakkı: Yeniden inşa veya imar amaçlı tahliyelerde, bina tamamlandıktan sonra eski kiracının taşınmazda öncelikli kiralama hakkı vardır. Kiralayan, kiracıya yazılı bir teklif sunmalı ve 1 ay beklemelidir.

Yargıtay’ın “Tahliye Biçimi” Şartı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (ve mülga 6. HD’nin) yerleşik içtihatlarına göre, TBK m. 355 tazminatına hükmedilebilmesi için taşınmazın yargı kararı veya cebri icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekir.

• Eğer kiracı, kiralayanın ihtarname çekmesi üzerine veya dava açılır açılmaz (mahkeme kararı çıkmadan) mülkü kendiliğinden boşaltırsa, bu tahliye “gönüllü tahliye” sayılır ve yeniden kiralama yasağının ihlali durumunda tazminat hakkı doğmaz.
• Bu durum uygulamada çok tartışılmakta olup, kiralayanın “ihtiyaç davası açacağım” tehdidiyle kiracıyı razı etmesi ve sonra başkasına kiralaması halinde kiracının korunup korunmayacağı somut olayın özelliklerine göre değişebilmektedir.

Tazminatın Hesaplanması

Yasağa aykırılık halinde ödenecek tazminat, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu alt sınırdır; mahkemeler kiracının taşınma giderlerini, yeni kira farklarını ve diğer maddi zararlarını da dikkate alarak tazminat miktarını artırabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Kiraya verenin altsoyunun (çocuğunun) üniversite okumak için kiraladığı taşınmazda kalmak istemesi geçerli bir tahliye nedeni midir? Cevap: Evet, TBK m. 350 uyarınca altsoyun konut ihtiyacı samimi ve gerçek kabul edilen tahliye nedenleri arasındadır. Çocuğun o şehirde öğrenim görmesi ihtiyacın zorunluluğunu kanıtlar.

Soru: Yeni malik, taşınmazı satın alır almaz kiracıyı çıkarabilir mi? Cevap: Hayır, kiracı mülkiyet el değiştirse dahi sözleşme sonuna kadar oturma hakkına sahiptir. Ancak yeni malik TBK m. 351 kapsamında 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra dava açabilir veya sözleşme bitimini bekleyerek dava açabilir.

Soru: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname çekmek zorunlu mudur? Cevap: Yeni malik TBK m. 351’deki 6 aylık imkandan yararlanmak istiyorsa iktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi zorunludur. Ancak mevcut kiraya veren (TBK m. 350) belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda doğrudan dava açabilir; ihtar zorunlu olmasa da dava açma süresini uzattığı için çekilmesi tavsiye edilir.

Soru: Arabuluculuk aşamasında anlaşamazsak ne kadar sürede dava açmalıyım? Cevap: Arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren kalan hak düşürücü süreniz içinde davayı açmalısınız. Genellikle sözleşme bitiminden itibaren başlayan 1 aylık sürenin durduğu ve tutanaktan sonra kaldığı yerden devam ettiği kabul edilir.

Soru: Tahliye davası devam ederken kiralayan taşınmazı satarsa ne olur? Cevap: Yeni malik, eski malikin açtığı davayı temlik alarak kaldığı yerden devam edebilir. Bu durumda yeni malikin de ihtiyacının samimiyeti incelenir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, hem maddi şartları (samimiyet, zorunluluk) hem de şekli şartları (ihtar süreleri, arabuluculuk, hak düşürücü süreler) bakımından Türk yargı sisteminde en hassas dengeye sahip uyuşmazlıklardandır. Mülkiyet hakkının kutsallığı ile barınma hakkının sosyal devlet ilkesi gereği korunması arasındaki bu ince çizgide, yapılacak en küçük usul hatası davanın reddine ve ciddi masrafların doğmasına yol açabilmektedir. Özellikle yeni maliklerin 1 aylık ihtar süresini kaçırması veya kiralayanların arabuluculuğa başvurmadan dava açması gibi hatalar, uygulamada sıklıkla hak kayıplarına neden olmaktadır.

Ayrıca, tahliye sonrası işletilen 3 yıllık kiralama yasağı, mülk sahiplerinin dürüstlük kuralına uygun hareket etmelerini zorunlu kılan ciddi bir yaptırımdır. Tahliyenin bir mahkeme ilamına dayanması ve ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi, davanın başarıyla sonuçlanması için vazgeçilmez unsurlardır. Hak kaybı yaşanmaması ve sürecin hukuki güvenlik içerisinde yönetilmesi için alanında uzman bir avukatın desteği hayati öneme sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerinize dair detaylı analiz ve profesyonel takip için yigitkaya.av.tr üzerinden tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.