6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiracının asli edimi olan kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumu, hukuk sistemimizde “Kiracının Temerrüdü” olarak adlandırılmakta olup, bu durum kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanımaktadır. İşbu makalede, TBK madde 315 kapsamında kiracının temerrüdü, yasal prosedür ve tahliye şartları ele alınmıştır. Ayrıca, Kiracının Kira Bedelini Ödememesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye konusu ayrıntılı olarak incelenecektir.
Hukuki Çerçeve ve Mevzuat
Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi ve bunun sonuçları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
İlgili madde hükmü şöyledir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”.
Bu düzenleme uyarınca kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için belirli şartların kümülatif olarak gerçekleşmiş olması gerekmektedir:
1. Kiralananın Teslim Edilmiş Olması
TBK m. 315 hükmünden faydalanabilmek için öncelikli şart, kiralananın kiracıya teslim edilmiş olmasıdır. Teslimden kasıt, kiralananın kiracının hakimiyet alanına bırakılması ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurulmasıdır. Kiracının kiralananı fiilen kullanıp kullanmaması, teslim gerçekleştiği sürece madde uygulamasında önem arz etmemektedir.
2. Borcun Muaccel Olması ve Ödenmemesi
Kiracının temerrüdünden söz edebilmek için kira bedeli veya yan gider borcunun muaccel (vadesi gelmiş/istenebilir) hale gelmesi gerekmektedir. TBK m. 314 uyarınca, aksine bir sözleşme veya yerel adet yoksa, kira bedeli her ayın sonunda ödenmelidir. Uygulamada ise genellikle her ayın belirli günleri arasında (örneğin ayın 1’i ile 5’i arası) ödeneceği kararlaştırılmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki; kiraya veren, sözleşmeyi fesih hakkını yalnızca kira bedelinin ödenmemesi halinde değil, aidat, ısıtma, aydınlatma ve su gibi “yan giderlerin” ödenmemesi halinde de kullanabilir.
3. Yazılı Bildirim ve Süre Verilmesi (İhtar)
Kiracının borcunu ifa etmemesi durumunda, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması ve ödeme için süre vermesi bir geçerlilik şartıdır. Sözlü bildirim hukuken sonuç doğurmaz.
Verilecek süre konusunda Kanun asgari sınırlar belirlemiştir:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında: En az 30 gün.
- Diğer kira sözleşmelerinde: En az 10 gün.
Bu süreler nisbi emredici nitelikte olup, sözleşme ile kısaltılamaz ancak uzatılabilir.
4. Fesih Uyarısı
Gönderilecek ihtarnamede, verilen süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. “Fesih” kelimesinin mutlak kullanımı şart olmamakla birlikte, sözleşmenin sona erdirileceği veya tahliye talep edileceği yönündeki irade beyanı açık ve anlaşılır olmalıdır.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, TBK 315. maddeye dayalı tahliye davalarında şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı kalınmasını aramaktadır.
- İhtarnamenin İçeriği: Yargıtay kararlarına göre; temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtarnamede istenen kira parasının veya yan giderin miktarının net olması, hangi döneme ait olduğunun belirtilmesi ve verilen sürede ödenmezse akdin feshedileceğinin ihtar edilmesi şarttır.“Temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. HD, 03.07.2014 T., 2014/7392 E., 2014/8930 K.).
- Yan Giderlerin Ödenmemesi: Yargıtay, aidat gibi yan giderlerin ödenmemesinin de temerrüt sebebi olduğunu kabul etmektedir.“Davalı borçlu… aidat bedelinin 50 TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.” (Yargıtay 6. HD, 05.09.2016 T., 2015/11891 E., 2016/5132 K.).
- Kısmi Ödeme Durumu: Kiracının verilen süre içerisinde borcun tamamını ödemesi esastır. Kısmi ödeme yapılması (eksik kalan kısım çok cüzi ve iyi niyete aykırı bir kullanım değilse) temerrüdü ortadan kaldırmaz ve kiraya verene fesih hakkı verir.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Kiracıya gönderilen ödeme emrinde veya ihtarnamede 30 günlük süre verilmezse ne olur? Cevap: TBK m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyerleri için 30 günlük süre verilmesi zorunludur. Bu süreye uyulmadan veya daha kısa süre verilerek yapılan bildirimler hukuken geçersizdir ve tahliye davasının reddine sebep olur.
Soru: Kiracı ihtar süresi içinde borcunu öderse tahliye edilebilir mi?
Cevap: Kiracı, kendisine tanınan süre (konutlarda 30 gün) içinde borcun tamamını öderse temerrüt hali ortadan kalkar ve bu sebeple tahliye davası açılamaz. Ancak bu durum, bir kira yılı içinde haklı ihtar sayısına ulaşılması halinde TBK 352/2 uyarınca tahliye davası açılmasına (iki haklı ihtar) gerekçe oluşturabilir.
Soru: Apartman aidatını ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Cevap: Evet. TBK m. 315, yalnızca kira bedelini değil, “yan giderleri” (aidat, yakıt vb.) ödememe durumunu da fesih sebebi saymıştır.
Soru: Kiracı tahliye edildikten sonra, sözleşmenin kalan süresine ait kiralar talep edilebilir mi? Cevap: Evet. Kiraya veren, sözleşmenin erken feshi nedeniyle uğradığı müspet zararı talep edebilir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre bu zarar, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi, kiraya verene sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme imkanı veren güçlü bir hukuki nedendir. Ancak bu hakkın kullanımı, Kanun’un emrettiği şekil şartlarına (yazılı bildirim, 30 günlük süre, fesih uyarısı) sıkı sıkıya bağlıdır. Sürelerin yanlış hesaplanması veya ihtarnamede yer alması gereken zorunlu unsurların eksikliği, açılacak tahliye davasının reddedilmesine ve zaman kaybına yol açabilir.
TBK 315. maddeye dayalı tahliye süreci teknik detaylar içerdiğinden, sürecin en başından itibaren uzman bir hukukçu desteğiyle yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.
Daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için yigitkaya.av.tr üzerinden tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.