Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Emsal Karar İncelemesi: Tazminat, Ecrimisil ve Usuli Haklar

Kamulaştırmasız el atma davaları, idarenin mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerinin giderilmesi amacıyla açılan ve teknik detayların hukuk normlarıyla harmanlandığı, oldukça kapsamlı yargılama süreçlerini içeren dava türleridir. Vatandaşların mülkiyet hakkının korunması ile kamu yararı arasındaki hassas dengenin gözetildiği bu davalarda, hem yerel mahkemelerin hem de tarafların dikkat etmesi gereken usul ve esaslar, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) kararlarıyla şekillenmektedir.

Bu kapsamlı raporda, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/830 Esas sayılı güncel ve son derece öğretici nitelikteki kararını merkeze alarak; kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat, ecrimisil ve eski hale getirme taleplerinin nasıl değerlendirilmesi gerektiğini, yargılama sırasında toplanması zorunlu delilleri, bilirkişi raporlarının denetimini ve “usuli kazanılmış hak” ilkesinin tazminat hesaplamalarına etkisini inceleyeceğiz.

1. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı ve Hukuki Niteleme

Kamulaştırmasız el atma, idarenin Kanun’da gösterilen yöntemlere (kamulaştırma süreci) uymaksızın, bir kimsenin taşınmaz malına kalıcı olarak el koyması ve üzerine tesis yapması fiilidir. Bu eylem, hukukumuzda “haksız fiil” niteliğinde olup, mülkiyet hakkına yapılmış en ağır müdahalelerden biri olarak kabul edilir.

Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Ek Protokolü ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla ve bedeli peşin ödenmek şartıyla sınırlandırılabilir. İdarenin bu anayasal zorunluluğu atlayarak fiili bir durum yaratması, malike tazminat (bedel) davası, müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etme hakkı verir.

1.1. Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Ayrımı

Yargılamada görevli mahkemenin belirlenmesi açısından el atmanın türü hayati önem taşır. Raporumuza konu Gaziantep BAM kararı, fiili el atma olgusuna dayanmaktadır.

• Fiili El Atma: İdarenin taşınmaz üzerine yol, su kanalı, enerji nakil hattı, bina gibi fiziki yapılar inşa etmesi veya taşınmazı fiilen işgal etmesidir. Bu durumda görevli yargı yeri Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemeleri)‘dir.
• Hukuki El Atma: Taşınmazın imar planında okul, park, yol gibi kamu alanına ayrılmasına rağmen, idarenin uzun yıllar kamulaştırma yapmayıp fiilen de el atmaması durumudur. Bu durumda mülkiyet hakkı kısıtlanmış olsa da, fiili bir işgal olmadığından görevli yargı yeri İdari Yargı (İdare Mahkemeleri)‘dir.

İncelediğimiz emsal kararda; taşınmazlar üzerinden kanalizasyon ve sulama suyu hattı geçirilmesi suretiyle gerçekleşen bir fiili el atma söz konusudur.

2. Gaziantep BAM 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/830 E. Sayılı Kararının Analizi

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2024 tarihli, 2024/830 Esas ve 2024/1202 Karar sayılı ilamı, kamulaştırmasız el atma davalarında sıkça yapılan hataları düzelten ve mahkemelere yol gösteren bir “içtihat rehberi” niteliğindedir. Karara konu olayda; Arapgir Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen karara karşı davalı idare istinaf yoluna başvurmuş ve BAM, yerel mahkeme kararını dört temel noktada hatalı bularak kaldırmıştır.

2.1. Eski Hale Getirme Bedeli ile İrtifak/Kamulaştırma Bedelinin Yarışması

Dava konusu olayda, davacı vekili hem taşınmazın eski hale getirilmesi bedelini hem de irtifak hakkı bedelini talep etmiştir. Yerel mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak her iki talebi de kabul etmiş görünmektedir. Ancak İstinaf Mahkemesi, bu iki talebin aynı anda ve mükerrer şekilde hüküm altına alınamayacağını vurgulamıştır.

Hukuki İlke: Bir taşınmaza el atıldığında, malik ya müdahalenin önlenip taşınmazın eski hale getirilmesini (kal) ister ya da mülkiyetin veya irtifak hakkının idareye devri karşılığında bedelini ister. Eğer mahkeme, idarenin hizmetinin devamlılığı ve kamu yararı gereği taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar verirse (örneğin boru hattı geçirilmesi için), bu durumda taşınmazın eski hale getirilmesi söz konusu olamaz. Çünkü irtifak hakkı, o tesisin orada kalmasının hukuki zeminini oluşturur.

BAM Kararının Gerekçesi (Özet):

“Davacı vekilinin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin içtihatları esas alındığında eski hale getirme bedelinin tahsili talebi ile irtifak bedelinin tahsili talebinin aynı dava içerisinde birlikte istenmesi için irtifak geçirilmek suretiyle el atılan yer ile eski hale getirme bedelinin hesabına konu olan yerin aynı yere ilişkin olmaması gerekmektedir. Buna göre her iki talebe konu yerin aynı yere ilişkin olup olmadığı tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.”

Analiz ve Uygulama:

Mahkeme, bilirkişi marifetiyle şunu tespit etmelidir:

1. İrtifak Alanı: Kanalizasyon veya su hattının geçtiği güzergahın izdüşümü ve koruma bandı.
2. Eski Hale Getirme Alanı: İdarenin inşaat sırasında zarar verdiği ancak boru hattının kalıcı olarak yerleşmediği, sadece geçici olarak tahrip edilen alanlar (örn. hafriyat toprağının yayıldığı alan).

Eğer eski hale getirme talebi, boru hattının geçtiği (irtifak kurulan) alan için isteniyorsa, bu talep reddedilmelidir. Çünkü o alan için zaten “değer düşüklüğü” (irtifak bedeli) ödenmektedir. Eski hale getirme bedeli, ancak irtifak alanı dışında kalan ve idarenin çalışması sırasında zarar gören kısımlar için istenebilir.

2.2. İdarenin İhtiyacının Tespiti: Mülkiyet mi, İrtifak mı?

Kararda geçen diğer önemli bir husus, idarenin el atma şeklinin hukuki niteliğidir. Dava konusu 480 ada 1 parselden 53,80 m² kanalizasyon ve 31,50 m² sulama suyu hattı; 503 ada 2 parselden ise 37,00 m² kanalizasyon ve 38,00 m² sulama suyu hattı geçirilmiştir.

İstinaf Mahkemesi, bu durumda yerel mahkemenin şu prosedürü işletmesi gerektiğini belirtmektedir:

“Bu halde ilgili idareye yazı yazılarak, el atılan alanla ilgili tüm kayıtların, kanalizasyon ve su hattının tesisine ilişkin tüm kayıt ve belgelerin celp edilmesi, devamla el atılan alanın taşınmazların mülkiyetinin devrinin mi gerektiği, yoksa bir irtifak hakkının tesis edilmesinin mi gerektiği tartışmasız bir şekilde belirlenme ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.”

Uygulama Adımları:

1. Müzekkere Yazılması: Mahkeme, davalı idareye (Belediye veya Su İdaresi) müzekkere yazarak, geçen hattın niteliğini sormalıdır.
2. Mülkiyet Devri: Eğer tesis (örneğin bir pompa istasyonu veya büyük bir havuz) taşınmazın o kısmının malik tarafından kullanımını tamamen engelliyorsa, idare o kısmın mülkiyetini almalıdır (İfraz ve Tescil).
3. İrtifak Hakkı: Eğer tesis yer altından geçen bir boru hattı veya yer üstünden geçen bir enerji nakil hattı ise ve malik taşınmazı kullanmaya devam edebiliyorsa (kısıtlı da olsa), bu durumda daimi irtifak hakkı kurulmalıdır.
4. Ecrimisil İlişkisi: İdarenin cevabına göre; eğer irtifak hakkı kurulacaksa, bu tesisin taşınmazın kullanımına engel olup olmadığı tespit edilerek ecrimisil (haksız işgal tazminatı) buna göre hesaplanmalıdır.

2.3. Usuli Kazanılmış Hak ve Aleyhe Bozma Yasağı

Hukuk yargılamasında en kritik usul kurallarından biri “Usuli Kazanılmış Hak”tır. Bir mahkeme kararı sadece bir tarafça temyiz/istinaf edilmişse, üst mahkemenin bozma kararı sonrası verilecek yeni hükümde, temyiz etmeyen taraf aleyhine (temyiz eden tarafın ise zararına) sonuç doğuracak şekilde karar verilemez.

Gaziantep BAM Kararındaki Durum:

• İlk yerel mahkeme kararında toplam 33.111,11 TL bedele hükmedilmiştir.
• Bu karara karşı yalnızca davalı idare istinaf yoluna başvurmuştur (veya önceki aşamada temyiz etmiştir).
• Dosya geri döndükten sonra yapılan yargılamada yerel mahkeme 33.206,63 TL bedele hükmetmiştir.

BAM’ın Tespiti:

“Dairemiz ilk iade kararı öncesinde ilk derece mahkemesince toplam 33.111,11 TL bedele hükmedildiği ve bu karara karşı yalnızca davalı tarafça istinaf isteminde bulunduğu anlaşılmış ise de ilk derece mahkemesince davalı lehine kazanılmış usulü hak ihlal edilerek istinaf incelemesine konu kararda 33.206,63 TL bedele hükmedilmesi doğru görülmemiştir.”

Hukuki Değerlendirme:

Davacı taraf ilk kararı (33.111,11 TL) istinaf etmeyerek bu miktarı kabul etmiştir. Davalı idarenin istinaf başvurusu üzerine karar bozulduğunda, yeniden yapılan yargılamada hesaplanan bedel daha yüksek çıksa dahi (örneğin 50.000 TL), mahkeme davalı idarenin “usuli kazanılmış hakkı” gereği en fazla 33.111,11 TL‘ye hükmedebilir. Mahkemenin 33.206,63 TL’ye hükmetmesi, davalı aleyhine durumu ağırlaştırdığı için hukuka aykırıdır. Bu ilke, “Aleyhe Bozma Yasağı”nın (Reformatio in Peius) bir sonucudur.

2.4. Emsal Karşılaştırması ve Değerleme Kriterleri

Kamulaştırmasız el atma davalarında tazminat miktarını belirleyen temel unsur, bilirkişi raporundaki değerlemedir. İstinaf Mahkemesi, yerel mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunu “inandırıcı bulunmamıştır” diyerek eleştirmiştir.

Arsa Vasfındaki Taşınmazlar İçin Değerleme Kriterleri:

Kararda belirtildiği üzere; dava konusu taşınmaz “arsa” vasfındadır. Arsa vasfındaki taşınmazların değeri, emsal satışların karşılaştırılması yöntemiyle bulunur.

BAM’ın Talimatları:

1. Benzer Yüzölçümü ve Nitelik: Emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın yüzölçümleri ve nitelikleri birbirine yakın olmalıdır.
2. Yakın Tarihli Satış: Emsal satışın tarihi, değerlendirme tarihine (dava tarihi veya 2020 yılı verileri) yakın olmalıdır.
3. Resen Emsal Celbi: Mahkeme, tarafların sunduğu emsallerle yetinmemeli, Tapu Müdürlüğü’nden ilgili bölgedeki benzer satışları “resen” (kendiliğinden) sormalıdır.
4. İmar Durumu ve Konum: Emsal ile dava konusu taşınmazın imar durumları (TAKS/KAKS), kadastro parseli olup olmadıkları, konumu, sokağa cephesi gibi unsurlar karşılaştırılmalıdır.
5. Somut ve Denetlenebilir Rapor: Bilirkişi raporunda, emsalin neden seçildiği, dava konusu taşınmazdan hangi yönlerden üstün veya eksik olduğu somut verilerle ve matematiksel oranlarla açıklanmalıdır. Soyut ifadelerle değer biçilmesi bozma nedenidir.

3. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Araştırılması Gereken Hususlar

Adalet Bakanlığı Hukuk Rehberi ve Yargıtay içtihatları ışığında, bu tür davalarda mahkemelerin ve avukatların dikkat etmesi gereken kontrol listesi şöyledir:

3.1. Ön İnceleme ve Dava Şartları

• Görev ve Yetki: Fiili el atma varsa Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin Yetki).
• Aktif Husumet (Davacı): Davacı, el atma tarihindeki veya dava tarihindeki tapu maliki olmalıdır. Mirasçılar söz konusu ise elbirliği mülkiyeti kuralları (terekenin korunması kapsamında tek başına dava açma yetkisi) gözetilmelidir.
• Pasif Husumet (Davalı): Davalı, el atmayı gerçekleştiren idaredir (Belediye, DSİ, Karayolları vb.). Taşeron firma değil, işin sahibi idare hasım gösterilmelidir.

3.2. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

• Fen Bilirkişisi: El atmanın sınırlarını, yüzölçümünü ve niteliğini (bina, yol, boru hattı vb.) belirleyen krokili rapor hazırlamalıdır. El atmanın kalıcı olup olmadığı fen bilirkişisi tarafından tespit edilir.
• Ziraat/İnşaat Bilirkişisi:

  • Arazi ise: Ziraat mühendisi, net gelir yöntemiyle (ürün verimi, masraflar, kapitalizasyon faizi) değer biçer.
  • Arsa ise: İnşaat mühendisi ve emlak bilirkişisi, emsal karşılaştırması yöntemiyle değer biçer.

• Ecrimisil Hesabı: Geriye dönük 5 yıllık ecrimisil, her yıl için ayrı ayrı, ÜFE artış oranları veya o yılların rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanmalıdır.

3.3. Ecrimisil Talebinde “İntifadan Men” Şartı

Normalde paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, davacının davalıya “taşınmazdan yararlanmamı engelliyorsun” ihtarı (intifadan men) çekmesi şarttır. Ancak kamulaştırmasız el atma davalarında, idarenin eylemi doğrudan haksız fiil niteliğinde olduğundan ve mülkiyet hakkını ihlal ettiğinden, intifadan men şartı aranmaz. İdarenin işgali başladığı andan itibaren ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

3.4. Eski Hale Getirme ve Kamu Yararı Dengesi

Eğer idare taşınmaz üzerine okul, yol, baraj gibi bir kamu tesisi yapmışsa ve bu tesisin yıkılması (kal’i) “fahiş zarar” doğuracaksa veya kamu hizmetini aksatacaksa, mahkeme eski hale getirme talebini reddedip sadece bedel tazminatına hükmedebilir. Bu durum, TMK’nın dürüstlük kuralı ve kamu yararı ilkesinin bir sonucudur.

4. Tablo: Değerleme Yöntemleri ve Delil Türleri

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı süresi nedir?

Cevap: Mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan “bedel” (tazminat) ve “el atmanın önlenmesi” davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. İhlal devam ettiği sürece dava açılabilir. Ancak “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) talebi, geriye dönük 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Soru 2: İdarenin boru hattı geçirmesi durumunda hem irtifak bedeli hem de eski hale getirme istenebilir mi?

Cevap: Hayır. Gaziantep BAM kararında da belirtildiği üzere, irtifak hakkı kurulan alan için değer düşüklüğü (irtifak bedeli) ödenir. Bu alan için ayrıca eski hale getirme bedeli istenemez. Eski hale getirme, ancak irtifak alanı dışında kalan ve geçici olarak zarar gören kısımlar için talep edilebilir.

Soru 3: Usuli kazanılmış hak nedir ve tazminat miktarını nasıl etkiler?

Cevap: Eğer yerel mahkeme kararına karşı sadece idare (davalı) itiraz etmiş ve davacı (vatandaş) itiraz etmemişse; üst mahkeme kararı bozsa bile, yeni verilecek kararda tazminat miktarı ilk karardaki miktarı geçemez. İlk karardaki miktar, idare lehine “usuli kazanılmış hak” oluşturur.

Soru 4: Kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce idareye başvurmak zorunlu mudur?

Cevap: Fiili el atmalarda “uzlaşma dava şartı” Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ancak, faiz başlangıcı ve temerrüt tarihi açısından idareye başvurulması tavsiye edilir. İdari (hukuki) el atmalarda ise idareye başvuru zorunludur.

6. Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin kararı, kamulaştırmasız el atma davalarının sadece bir “tazminat hesaplama” işi olmadığını; usul hukukunun inceliklerini, taleplerin hukuki niteliğini ve delillerin sıhhatini denetleyen bir yargılama süreci olduğunu göstermektedir.

Özellikle “aynı alan için hem irtifak/bedel hem de eski hale getirme istenemeyeceği” ilkesi ile “usuli kazanılmış hak” kavramı, davanın sonucunu ve ödenecek tazminat miktarını doğrudan belirleyen unsurlardır. Vatandaşların ve hukukçuların, dava dilekçelerini hazırlarken taleplerini bu teknik ayrımlara göre netleştirmeleri, idarenin müdahalesinin niteliğini (mülkiyet devri mi, irtifak mı) doğru tespit etmeleri ve istinaf süreçlerinde kazanılmış haklarını koruyacak stratejiler izlemeleri gerekmektedir.

Bu tür karmaşık mülkiyet davalarında hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru yönetilmesi için uzman hukuki destek almak hayati önem taşır.

Hukuki süreçleriniz ve dava dosyalarınızla ilgili detaylı bilgi ve danışmanlık için yigitkaya.av.tr üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.